На ринку житла нема буму, але й нема кризи, — Ігор Чорнуха

Ігор Чорнуха завжди простий. На розмову з журналістами він не вдягає найкращий костюм, натомість – футболка та джинси. Говорить, як є: отут все вийшло круто, а там щось пішло не так.

Він не любить скиглити, навіть коли дійсно важко. І не боїться братись за важкі проекти, — пише Перший.

Його компанія «Луцьксантехмонтаж № 536» не просто зводить житлові комплекси. Їй доводилось будувати та реконструювати потужні заводи, медичні та освітні заклади, храми… Один із найяскравіших проектів – перинатальний центр у Луцьку, який нещодавно відкрили.

Ігор Чорнуха розповів, як вдається втримати довіру клієнтів, коли в Луцьку з'являться 20-поверхові будинки, підземні смітники та парковки та чому ремонт інфекційної лікарні нагадує будівництво хати. 

– Ви здали перинатальний центр після багатьох років будівництва, а перед тим було 10 років простою. Яке відчуття від того, що все вже позаду?

– Відчуття особливі, їх важко описати, бо ми за цей час переживали різне.

Перинатальний центр будували 7 років. За цей час були і вимушені перерви, і періоди по півроку, коли не було фінансування і нам боргували немалі суми… Але ми жили цим об’єктом. Дуже тішимось, що таки здали його в експлуатацію. Взагалі, якби будівництво було безперервним, його можна було б побудувати за три роки.

Будь-яка інвестиція повинна довго виношуватись і швидко втілюватись. Це важливий і масштабний проект не тільки для Волині, а й для України.

Волинський перинатальний центр може стати центром медичного туризму. Думаю, сюди приїжджатимуть народжувати жінки зі всієї країни та з-за кордону.

Ігор Чорнуха на відкритті перинатального центру в Луцьку

Волинський перинатальний центр

– У перинатальному центрі – надсучасне обладнання. Його встановлення потребувало додаткових будівельних рішень?

– Взагалі протягом всього будівництва треба було приймати багато рішень, оскільки першопочатковий проект застарів.

Ми постійно працювали з проектантами, постійно обговорювали нашу роботу з медиками, щоб розуміти, що їм потрібно. Враховували всі їхні побажання.

Весь колектив працював над тим, щоб вийшов сучасний і високотехнологічний центр. Ми думали наперед, щоб потім нічого не перебудовувати.

– Знаю, що була проблема із затопленнями території медзакладу. Вдалось її вирішити?

– Ця проблема наразі вирішується, розробляється проект, який допоможе відводити воду. Проте від звичайного дощу затоплення не буде. Його може зумовити лише потужна стихія.

– Перинатальний центр не обійшовся у збиток?

– Скажемо так: прибутку ми не отримали.

– Чи може забудовник взагалі заробити на державних об’єктах? Там же у документації зарплата закладена нижча, ніж реальна ринкова…

– Навряд. Останніми роками ми не часто брали участь у тендерах, бо той рівень зарплати, який вони передбачали, нас не влаштовував. На Волині до останньої сесії облради (26 липня – Авт.) зарплата для будівельників, які зводять державні об’єкти, була на рівні 7 800 гривень. Мінрегіонбуд встановив мінімальний показник на рівні 8 500 гривень. А в нас в компанії середня зарплата становить більше 13 000 гривень. 

– Взялись би ще за такий об’єкт, як перинатальний центр, якби з фінансуванням було все гаразд?

– Звичайно. Такі будівлі важливі для мене перш за все не з точки зору заробітку.

Основна діяльність моєї компанії – житлове будівництво. Саме воно приносить основу заробітку. А такі об’єкти, як перинатальний – іміджеві.

Я вважаю, що найкращі об’єкти повинна будувати компанія «Луцьксантехмонтаж», бо ми можемо найкраще це зробити і по якості, і по часу.

Мені також важливо, щоб у колективі була рівномірна зайнятість. У мене близько 700 працівників. Якби вони будували лише житлові будинки, то частина фахівців не мала б роботи протягом всього року.

– Перинатальний центр – це ваш найскладніший об’єкт?

– Ні, до перинатального центру ми щороку мали складні об’єкти, які потребували особливої уваги під час усіх етапів будівництва.

Свого часу складним об’єктом був Зимненський монастир. Там ми виконували протиаварійні роботи. Робили підпірні стінки. Фактично весь храм – і зсередини, і ззовні – помістили на сваї, щоб він «не зійшов» з пагорба, на якому збудований.

Досить важкою була реконструкція міжнародного автомобільного пункту пропуску «Ягодин». Там були всі види технологічних рішень.

Також ми будували фортифікаційні споруди на сході країни. Це також було непросто.

– А як щодо луцької інфекційної лікарні. Наскільки важко було робити там ремонт?

– Ці роботи не були складними. Вся складність полягала у тому, що лікарня діюча. Ми проводили ремонт по частинках. Виконували роботи в одній частині закладу, туди переміщували пацієнтів, а нам звільняли інші площі.

Якби лікарню можна було тимчасово закрити, все можна було б виконати ще швидше. Хоча ми зробили все вчасно. Ми виконали всі роботи, які були передбачені в договорі, але загалом ремонт там ще не завершився.

Надалі розробляються проекти, щоб продовжувати реконструкцію, а саме: зробити гідроізоляцію фундаментів, влаштувати огорожу, упорядкувати територію і тд.

Коли все буде завершене, передбачити неможливо. Тим паче, що багато років там взагалі нічого не робилось. Там жахіття було.

Цей процес нагадує будівництво хати: і там хочеться щось добудувати, і там… І ще думаєш, що купити: холодильник чи телевізор, бо на все одночасно нема грошей.

– Зараз у Луцьку і забудовників багато, і клієнти вимогливіші: вони звертають увагу на все, а не тільки на те, яка квартира. Чим приваблюєте клієнтів?

– По-перше, своєю надійністю. Ми вчасно завершуємо будівництво і вчасно здаємо будинки в експлуатацію. У нас ніколи не було такого, що ми клієнту сказали одну дату здачі, а вийшла інша. Багато хто із забудовників на це не зважає.

По-друге, ми доступні. У цьому кабінеті більше 30 років пропрацював мій батько і вже більше 10 років працюю я. 40 років тут нема охорони. Сюди може будь-хто зайти, щоб поспілкуватись з нами.

До нас приходили люди, які просили розібратись із проблемами, в яких ми були не винними, але ми все одно старались допомагати. 95 % проблем виникають не через неправильне будівництво, а через неправильне обслуговування.

По-третє, ми вдосконалюємось у будівництві. Будуємо житло на хороших ділянках, куди зручно добиратись і де є місце для парковок, дитмайданчиків… Працюємо з хорошими проектними інститутами, які не допускають помилок в розрахунках. І, звичайно, у нас досвідчений колектив.

А це квіти від колективу, подаровані на день народження Ігоря Чорнухи

– А як щодо забудовників-конкурентів, які не платять податків і за рахунок цього пропонують меншу ціну?

– Нам важко конкурувати з такими. Якщо не сплачувати податків за працівників, можна зекономити півтори-дві тисячі на кожному квадратному метрі.

– На ринку нерухомості Луцька житло в новобудові можна знайти і за 10, і за 15 тисяч гривень за квадрат. Яку суму варто вважати адекватною?

– Щоб зрозуміти, чи адекватна ціна, треба розібратись, що пропонують за ці 10 тисяч. Можуть пропонувати житло без проводки, штукатурки, стяжок, котлів, радіаторів…

Треба вникати, що купуєш, у кого, коли отримаєш квартиру і чи взагалі отримаєш.

– У будівництві є свої тренди. Мансардні квартири, панорамні вікна, гардеробні кімнати… Ви зважаєте на ці тренди, чи обираєте класичний перевірений варіант?

– Звичайно, у нас є свій класичний перевірений варіант, але ми враховуємо також нові тенденції на ринку. Наразі проектуємо нові будинки і в них будуть враховані сучасні тренди.

– Багато ваших будинків я впізнаю за своєрідним поєднанням кольорів. У цьому плані будуть зміни?

– Ми плануємо взятись за елітний сегмент будівництва, який відрізнявся б за стилем.

Поки це на рівні ідеї. Але так все і народжується: спершу ідея, тоді проект, далі втілення.

– Зараз у тренді малоповерхове житло. Будуватимете таке? Котеджі чи таунхауси?

– Плануємо найближчим часом. Але всьому своє місце. У центрі міста, де земельні ділянки дорожчі і є велике скупчення людей, ми, звісно, будуватимемо висотні будинки. Або принаймні такі, які вписуватимуться в архітектуру.

А малоповерхове житло будуватимемо на околицях міста. Це будуть і котеджі, і таунхауси, і три- та чотириповерхові будинки.

Я хочу, щоб люди мали максимально широкий вибір нерухомості в плані розташування, ціни та якості.

– У селах та невеликих містечках, за новими ДБН (державні будівельні норми) діють обмеження на кількість поверхів (у селах – не більше чотирьох поверхів, у селищах міського типу – не більше п’яти). Як ставитесь до цього?

– Досить критично. Навіщо обмежувати? Це нераціонально. За новими ДБН у селах можна будувати будинки, які мають не більше чотирьох поверхів, а в селищах міського типу – не більше п’яти. Але ж є населені пункти біля Києва. Чому там не дозволити будувати по 30 поверхів?

Я вважаю, що тільки місцеві органи самоврядування мали б право обирати, куди їм рухатись.

– Нові будівельні норми дозволяють робити парковки на даху. Чи витримають дахи луцьких будинків?

– Важко сказати, чи з’являться найближчим часом такі в Луцьку. А от підземні парковки точно будуть. У місті вже великий потік автомобілів, а з часом він тільки зростатиме. Ті ж ДБН вимагають мати певну кількість місць для паркування. Тому в забудовників є два варіанти: або менше забудовувати ділянку і залишати місце на парковку біля житлового комплексу, або будувати більше, але робити підземний паркінг.

– А до підземних смітників ви готові?

– Ідея чудова, але для забудовника дорога. На рівні міста вже не раз говорили про це. Луцьк вже купив машину, яка забиратиме сміття з підземних смітників.

Думаю, що ідею хтось із забудовників сам підтримає, а когось в обов’язковому порядку примусять це зробити.

Інше питання – коли це буде робитись масово.

А всі інші нюанси: як часто заповнюватимуться смітники, чи взимку не замерзатимуть, як працюватимуть – буде видно у процесі експлуатації.

– Що ще новеньке може з’явитись у будівництві в Луцьку?

– Думаю, буде висотне будівництво – у межах 20 поверхів.

– А нові території освоювати плануєте? Будувати не тільки в Луцьку і Ковелі, а й в інших містах чи областях?

– Точно будемо будувати біля Луцька. Щодо інших областей – були перемовини щодо будівництва у Львові та Києві, але поки такого розширення не плануємо.

Треба бути максимально ефективним там, де ми є.

Якщо брати нежитлове будівництво, то ми працюємо і за межами Волині. Наприклад, у Тернополі міняємо теплові мережі. Проте з житлом треба діяти обережно, бо в кожному регіоні є свої нюанси і правила поведінки серед забудовників.

– У якої країни варто повчитись якості будівництва?

– У Польщі. Вона за короткий час, починаючи з 90-х, досягла такого розвитку інфраструктури, якого вже не можна побачити навіть у Німеччині.

Навіть якби Україна мала фінансові ресурси, а Польща раптово перестала розвиватись, то навіть за 30 років ми їх не наздоженемо.

– Скільки будинків здасте цього року?

– Три. Це менше, ніж минулого року, але ми відштовхуємось від ринку. Ринок поміркований. Нема буму, але й нема кризи.

Потреба у житлі надзвичайно велика. Тільки щоб люди могли її заповнити, держава має повернутись обличчям до них і дати дешевші кредити.

У нас є непогані кредити завдяки співпраці з ПриватБанком. Але хотілось би, аби щоб відсоток річних був не 9, а 5 чи хоча б 7.

Ми самі робимо відтермінування на 2 роки. Стараємось підлаштуватись під людей, аби кожен міг купити житло.

– Коли найбільше купують квартири?

– Скажу інакше: є періоди, коли купують менше. Це серпень – період відпусток, а також період різдвяних та пасхальних свят. У нас же починають святкувати 1 січня, а завершують 31 (усміхається – Авт.).

– А коли найбільше будуєте?

– Ми працюємо цілий рік. Звісно, у різні періоди різна ефективність. Але ідеальних умов нема ніколи. Взимку холодно, восени і навесні дощ, влітку спека. Коли будувати? На рік може бути 10 оптимальних днів для будівництва.

Є технологічні речі, які не можна виконувати при надто низьких чи надто високих температурах. На це ми зважаємо, а на решту – ні. Завдяки цьому забезпечуємо будівельників цілий рік роботою і відповідно й зарплатою.

– Коли варто очікувати підйому цін на житло?

– Прямим індикатором вартості нерухомості є економіка.

Як тільки економіка іде вверх, піднімається купівельна спроможність населення, зростає потреба у житлі.

Тоді більше будуєш, платиш більшу зарплату і росте ціна на нерухомість.

Як тільки економіка росте, то будуй вдень і вночі, у три зміни… А як економіка падає, то відразу будівельники стають нікому не потрібними. Під час кризи будівельна галузь страждає першою. Тому все залежатиме від економіки.