Що чекати лучанам після реформи ЖЕКів

У Луцьку об’єднання співвласників багатоквартирних будинків витісняють із багатоповерхівок луцькі ЖКП.

Про це пише Юрій Горбач для Громадське.Волинь.

Нині в місті працює чотири житлово-комунальних підприємства. Разом вони обслуговують близько тисячі багатоповерхівок у місті. Поступово витісняють із багатоповерхівок луцькі ЖКП новостворені об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Це призводить до скорочення  працівників, доходів і прибутків комунальних підприємств. А торік Верховна Рада прийняла закон, який змінює правила на ринку житлово-комунальних послуг.

У будинках зявляться управителі – нове законодавство про комунальні послуги

Закон «Про житлово-комунальні послуги» вводить цілий ряд новинок у цій галузі. Зокрема, він чітко структурує перелік житлово-комунальних послуг, які розділяє на житлові послуги з управління та утримання майна та комунальні послуги з постачання води, енергоносіїв.

Протягом року після введення в дію цього закону співвласники багатоквартирних будинків мають обрати собі форму управління будинком, тобто вирішити створювати чи не створювати ОСББ та обрати управителя. Управителем може бути як звичайний підприємець, так і компанія, яка за договором із співвласниками забезпечуватиме належне утримання будинку, прибудинкової території та комунікацій.

За новим законом управителем може бути як компанія так і фізична особа. Вони мусять мати у штаті хоча б одного найманого працівника, який пройде атестацію за спеціальністю «менеджер (управитель) житлового будинку». Управитель-фізособа може здобути кваліфікацію сам.

У разі якщо мешканці багатоповерхівки протягом року не оберуть управителя, це зобов’язаний буде для них зробити на конкурсній основі орган місцевого самоврядування.

Важливим фактором є те, що вартість послуг управителя визначатиметься на договірній основі і тепер не регулюватиметься на державному рівні, а сам договір укладатиметься на один рік. В будь-який момент будинок зможе розірвати договір з управителем, який не виконуватиме зобов’язань та найняти іншого. Це має сприяти якості надання послуг.

За новим законом споживачі зможуть не платити за комунальні послуги (окрім теплопостачання), якщо вони не користувалися ними у зв’язку з від’їздом більше місяця, отримувати відшкодування збитків у зв’язку з неякісним наданням послуг та зменшувати розмір плати за комуналку в разі їх ненадання, або надання не в повному обсязі. Однак, вводиться і пеня за прострочення житлово-комунальних платежів в розмірі до 0,01% суми боргу. Та тут є винятки – пені не буде, коли держава затримає субсидію, або на роботі затримають зарплату і це буде підтверджено документально.

Кожен будинок або споживач зобов’язаний буде укласти договори на отримання всього комплексу житлово-комунальних послуг: від послуг управителя, до послуг водопостачання, вивозу відходів, газопостачання, електропостачання. Старі договори необхідно буде переукласти.

Закон «Про житлово-комунальні послуги» мав запрацювати вже цього року, однак Уряд та інші державні органи не встигли підготувати всі підзаконні акти для його роботи. Тому парламент відклав вступ у дію деяких норм до січня наступного року. Повністю ж він має запрацювати із 1-го травня 2019-го.

Закон формує ринкові відносини в галузі управління житловим фондом. З’явиться новий пласт підприємців і компаній, які будуть надавати послуги з управління будинками. Чи виживуть в таких ринкових умовах нинішні луцькі житлово-комунальні підприємства і чи зможуть трансформуватися в сучасних управителів?

У якому стані нині луцькі ЖКП?

Нині в Луцьку працює чотири житлово-комунальних підприємства: ЖКП № 2, ЖКП № 3, ЖКП № 7 та ЖКП № 11. Загалом луцькі ЖКП обслуговують близько тисячі міських багатоповерхівок. Найбільше – ЖКП № 3 (понад півтисячі багатоповерхівок у центральній частині міста).

З року в рік будинки виходять з-під опіки комунальних підприємств. Хтось створює ОСББ, хтось будинкові комітети. Станом на кінець 2017 року у Луцьку було зареєстровано близько 350 ОСББ, тоді як у 2013 році їх було трохи більше ста.

Із виходом з-під опіки будинків зменшуються й об’єми роботи житлово-комунальних підприємств. Це прямо впливає на надходження, прибутки і працівників. А їх кількість у луцьких ОСББ за останніх три роки зменшилася майже на чверть: із 577 до 420.

Інфографіка

У 2014-2017 роках три луцьких ЖКП отримували доходи на рівні 7,5-10 мільйонів гривень. Кращі показники має ЖКП № 3 – від 13,5 до 18,1 мільйона гривень доходу на рік.

Прибутки ж стабільно падали протягом останніх років у ЖКП №7 та № 2. А от у ЖКП № 11 прибутки падали до 2016 року, а у 2017 дещо зросли.

Непогані показники прибутковості показало у 2015-2016 роках ЖКП № 3 – 1,4-1,7 мільйона гривень. Натомість 2017 рік підприємство закінчило із 52 тисячами гривень збитку. Решта ЖКП закінчили 2017-й рік із позитивними показниками: від 21 до 240 тисяч гривень прибутку.

ЖКП № 3: отримаємо ліцензію і будемо упраительською компанією

«Сила правди» звернулася до директорів луцьких ЖКП, аби дізнатися їхню думку щодо нового законодавства у сфері комунальних послуг і зміни, які чекають на їхні підприємства. Директор найбільшого луцького ЖКП № 3 Руслан Юлдашев каже, що підприємство буде отримувати ліцензію і продовжувати працювати.

Час покаже як ми будемо працювати з 1 січня. Найправильніше було б щоб мешканці самі провели збори і визначилися зі своєю управляючою компанією, – вважає посадовець. – Це не обов’язково може бути наше ЖКП, це може бути будь-яке ЖКП, яке надаватиме в повній мірі якісні послуги. Якщо мешканці цього не зроблять, то виконавчий комітет буде на конкурсних засадах визначати їм управляючу компанію.

Руслан Юлдашев радить лучанам вибирати місцевого управителя, а не «людей з Дніпра, Запоріжжя чи Києва».

Тому що має бути реальне підприємство, куди людина може прийти і запитати чому щось не робиться, а не шукати по телефону, який може бути постійно відключеним, – каже Руслан Юлдашев.

Зараз у ЖКП № 3 працює близько 150 людей. Із понад 580 будинків, які обслуговує ЖКП, майже усі зведені у минулому столітті. Лише 1-2 новобудови. У нових будинках майже скрізь мешканці створюють ОСББ.

Руслан Юдашев

Руслан Юлдашев очолив ЖКП № 3 у 2013 році. За п’ять років одним із головних досягнень називає погашення боргів: 2,3 мільйона гривень податків, за тепло, за електроенергію.

 З 2016 року підприємство працює без боргів, йде з прибутком. Сьогодні лише нам боргують: більше 3 мільйонів гривень за утримання будинку. Постійно прошу всіх квартиронаймачів вчасно платити за утримання будинку, – каже директор ЖКП. – В нас запроваджений побудинковий облік доходів і витрат, тому ЖКП надає послуги в межах тих коштів, що сплачують мешканці кожного будинку. Не можна коштів з одного будинку використовувати на інший. Люди це повинні розуміти. Ці кошти ЖКП використовує на заміну комунікацій, труб, які вже за 50-60 років згнили, прибирання прибудинкової території, сходових кліток, оплату електроенергії місць загального користування. За борги ми не можемо надати послуги.

Технічне і транспортне забезпечення як найбільшого, так і решти луцьких ЖКП бажає кращого. Багато транспорту підприємства вже давно віджило своє, нового ж підприємство придбати не може.

Підприємство сьогодні не має можливості купити новий автомобіль. В нас інших коштів, ніж кошти мешканців – немає. Мешканці не зрозуміють, якщо я витрачу півмільйона їхніх грошей на придбання авто для вивозу сміття. Хоча нам вдалося купити автовишку. У 2012 році ту саму автовишку брали в оренду і платили 380 тисяч гривень. Проаналізували ситуацію і купили її за 99 тисяч. Зробили автономне опалення в адмінприміщенні знову таки з того, що ми можемо заробити. Опалюємо деревиною, яку ріжемо на території. Для аварійної служби придбали автомобіль «Газель», який працює цілодобово. Це все вживані авто і купувалися вони у 2014-2015 роках.

Техніка на території ЖКП №3

Щодо створення нових об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, то Руслан Юлдашев каже, що не може заборонити цього мешканцям. З його слів, більшість ОСББ уклали з ЖКП договори на аварійне обслуговування прибирання територій, вивіз твердих побутових відходів.

Тобто вони нікуди від нас не пішли. Раніше платили за утримання, тепер платять по факту виконання робіт. В жодного ОСББ немає автотранспорту. А якщо вони не вивозять самі сміття, то підкидають його в контейнери «Луцькспецкомунтрансу» і на територію, яку обслуговує ЖКП, – скаржиться посадовець.

ЖКП № 7: управляючі компанії стануть новими «жеками»

Директор житлово-комунального підприємства № 7 Микола Гарбарчук працює на посаді вже більше 20 років. Його ЖКП обслуговує близько 100 будинків.

Посадовець підтримує ідею встановлення засобів обліку у будинках, бо це перш за все інструмент для контролю витрат, проте не завжди інструмент для економії. Він, як і Руслан Юлдашев, скаржиться на спільну для всіх ЖКП проблему – виїзд кваліфікованого персоналу за кордон.

Фактично весь толковий персонал, який щось знає і вміє, він виїжджає. За ті гроші, які є в Україні, ніхто робити не хоче. Якщо хтось хоче нормального обслуговування, потрібні працівники, які цінять свою роботу, отримують достойну зарплату. Водії, трактористи, механізатори, покрівельники, сантехніки повиїжджали. Там за той самий місяць вони отримують набагато більше. Як результат – сміття вивозиться погано, аварійні ситуації ліквідовуються довше, – розповідає Микола Гарбарчук.

Головна причина цьому на думку директора підприємства в тому, що з українських комунальних тарифів зробили не ринкову економіку, а «соціальну сферу».

У нас ніколи не було нормальної політики в цій галузі. Як тільки піднімаємо тарифи – всі кричать. Перший рік-півтора, коли тариф відповідає ринку, робиться маса робіт. Потім ціни, мінімалка зросте, ще щось і все повертається на свої місця. З новим законом все перейде на ринкові відносини. Тобто ціна за управлінську послугу буде договірна, держава вже не буде регулювати. Я вважаю, що так і повинно бути. Поміняється в будинках не один управляючий, пройде 5-7 років коли ми збудуємо ринок на певних умовах, – каже директор ЖКП № 7. – І оця мова, коли в ОСББ щось наробили й втекли, міняють директорів, пройде. Це все перейде на управлінські компанії.

На думку Миколи Гарбарчука невеликим ОСББ в нових умовах буде дуже складно, оскільки в таких будинках немає великого бюджету, щоб найняти управлінця, сантехніка, електрика.

Управлінські компанії це будуть приватні структури, які самі встановлюють ціни. І люди нікуди не дінуться, змушені будуть платити. Дрібних витіснять, буде на місто кілька, 3-4 управлінських компанії, які будуть офіційно з ліцензією надавати послуги. Споживач буде платити ціну, яку вони скажуть. Не подобається – пішов до другого, до третього. Але вибору великого не буде, – вважає посадовець. – Управлінцям так само один-два будинки утримувати буде невигідно, найвигідніше буде хоча б 10-30 будинків в одному районі.

Зараз на підприємстві Миколи Гарбарчука відчувається проблема з кадрами: одна особа за тракториста, столяра і водія снігоприбиральної техніки. Навіть на тій техніці, яка є, немає кому працювати.

Тому я роблю ставку на обладнання, ручний інвентар. Починаючи від елементарних інструментів, шуруповертів, до мийки «Karcher», якою промиваємо каналізацію. Якщо робити з ручним обладнанням, то це набагато швидше і зручніше. Люди отримують зарплату за роботу на будинках, але за 3-4 тисячі, які закладені в тарифі, ніхто нічого робити не буде. Тому стараємося щось заробити і в інших місцях. Зараз навіть «Луцьксантехмонтаж» не може знайти людей, хоча в них зарплата на рівні 10 тисяч. Я своїм стараюся дотягнути до 7 тисяч, – каже посадовець.

Наразі за утримання будинків квартиронаймачі боргують ЖКП №7 більше мільйона гривень. Доходи і прибутки підприємства зменшуються.

Сама дохідна частина звісно буде зменшуватися, будинки йдуть і доходів з них вже немає, міняються економічні складові, витрати збільшуються, а рентабельність в тарифі закладена на рівні 5%. Скорочуємо людей, об’єм обслуговування зменшується.

На ОСББ Микола Гарбарчук скаржиться, каже що через них у нього багато проблем.

Там повинні бути всі ці працівники, які і в мене є. Але: контейнерні площадки завалені сміттям, бо для того, щоб не платити за транспорт, за вивезення, вони все це підкидають на нашу територію. За це має бути відповідальність. Якщо порівняти скільки вивезли сміття ОСББ, яких у нас зараз стільки, що вийде два великих «жека», і скільки вивезли ми – неспіврозмірно, – скаржиться Микола Гарбарчук. – Наш персонал зараз готівкою переманюють ОСББ. Бо люди хочуть щоб і субсидії були і живі гроші.  

Микола Гарбарчук вважає, що українці не відійшли ще від радянського мислення, що хтось повинен робити для них, і не дійшли до того, що все що є в будинку – їхнє спільне. Каже, що своїми боргами люди шкодять самим собі.

В одному будинку почався капітальний ремонт ліфта, порадив їм на сходових вкрутити десять LED-ламп. За два тижні залишилися дві. Люди не розуміють що це їхнє, це їхні гроші. Добрий дядя, МВФ чи інвестор їм мільйони на покращення будинку не дасть. Вони прийдуть на них заробити, – підсумовує посадовець.